【空室対策】内見数・成約率の目安｜すぐに埋められる数値術
papapa
賃貸経営において空室は大きな悩みの種です。様々な空室対策がありますが、闇雲に施策を打つのではなく、まずは現状の数値を正確に把握することが重要です。空室対策の効果を測定し、入居決定に向けて確実に前進しているかを判断するために、ぜひ押さえておきたい2つの重要な数値があります。
空室対策で重要な2つの数値指標
空室対策を成功させるために把握すべき数値は以下の2つです。
1. 内見数
2. 成約率
この2つの数値を常に意識することで、どの施策が効果的なのか、次にどのような対策を打つべきかが明確になります。様々な空室対策を実施する際も、その施策がこの2つの数値のどちらに影響するのかを意識して取り組みましょう。
まずは内見数を増やすことから始める
空室対策の第一ステップは内見数を増やすことです。どんなに素敵な室内に仕上げても、内見してもらえなければその魅力は伝わりません。まずは多くの人に物件を見てもらう機会を作ることが最優先です。
内見数の目安
内見数の目安については様々な考え方がありますが、以下を参考にしてください。
- 週1〜2件：標準的なレベル
- 週2〜3件：かなり良好なレベル
この目安を基準に、現在の内見数がどの位置にあるかを把握し、改善が必要かどうかを判断しましょう。
内見数を増やす具体的な施策
インターネット掲載の充実
写真の枚数を増やし、室内の魅力が伝わる角度で撮影しましょう。間取り図も見やすく、設備情報を詳細に記載することで検索時の引っかかりやすさが向上します。
賃料・条件の見直し
周辺相場と比較して賃料が適正かどうかを定期的にチェックしましょう。敷金・礼金の調整や、フリーレント期間の設定も有効な手段です。
仲介会社への営業強化
複数の不動産仲介会社に物件情報を提供し、営業担当者との関係構築を図りましょう。定期的な情報更新と条件交渉の余地を示すことが重要です。また、AD（広告料）のアップも検討し、仲介会社のモチベーションを高める施策も効果的です。
設備・サービスの追加
インターネット無料、宅配ボックス設置、LED照明への交換など、入居者ニーズに合った設備投資を検討しましょう。SUUMOなどの賃貸サイトでは「無料インターネット」などの設備で絞り込み検索をするケースも多いため、人気の設備導入は物件の露出度向上に直結します。
内見数が確保できたら成約率の改善へ
内見数が週1〜2件以上確保できるようになったら、次は成約率の改善に取り組みます。
成約率の目安と期間
例えば、4回の内見で1回成約する場合（成約率25%）、内見数が週1〜2件であれば、2週間から1ヶ月以内には成約に至る計算になります。
理想的な成約率
成約率100%は現実的ではありませんが、30〜50% を目標にしましょう。
成約率を上げるための重要なポイント
内見後のヒアリングを徹底する
内見後に成約に至らなかった場合は、必ずその理由を確認しましょう。断られた原因を把握することで、次の対策が見えてきます。もし管理会社から「NG理由を聞いていない」と言われた場合には、今後は必ず理由を確認してもらうようお願いすることが大切です。
対策可能な原因と困難な原因を見極める
対策が困難な原因
- 駅からの距離
- 周辺環境の問題
- 建物の築年数や構造
対策可能な原因
- 設備の不足（「LEDライトがない」「インターネット無料がない」など）
- 清掃・管理状況（「部屋が汚い」「共用部の管理が行き届いていない」など）
- 室内の印象（「壁紙が古い」「水回りが古い」など）
対策可能な原因については、費用対効果を検討しながら改善していきましょう。
管理会社との効果的な付き合い方
管理会社に募集や管理を委託している場合、数値管理を効率的に行うためのコミュニケーションが重要になります。
定期的な数値確認の頻度
管理会社の担当者に対して、2週間に1回程度のペースで以下の数値をメールで確認するようにしましょう。
- 内見数
- 内見時のNG率（成約に至らなかった率）
- NGとなった理由
理想的には週1回の頻度で確認したいところですが、管理会社の担当者は多くの物件を抱えて忙しいことが多いため、ある程度の距離感を保ちながら関係を維持することが大切です。
良好な関係を維持するポイント
頻繁すぎる連絡は担当者の負担となり、かえって対応が後回しにされる可能性があります。2週間に1回程度の適度なペースで、簡潔で具体的な質問をすることで、継続的に重要な情報を得られる関係を築きましょう。
数値管理で空室対策を継続的に改善
目標設定のまとめ
- 内見数：週1〜2件、できれば2〜3件を目指す
- 成約率：30〜50%を目指す
長期的なメリット
一度これらの数値管理ノウハウを身に付ければ、他の所有物件で空室が発生した際にも同様の手法で効率的に対処できます。経験とデータの蓄積により、より精度の高い空室対策が可能になるでしょう。
まとめ
空室対策を成功させるためには、感覚的な判断ではなく、内見数と成約率という2つの具体的な数値に基づいた管理が重要です。まずは内見数の確保から始め、その後成約率の改善に取り組むという段階的なアプローチで、確実に空室解消を目指しましょう。
定期的な数値チェックと改善施策の実行により、すぐに空室を埋められる賃貸経営を実現できるはずです。
